Gründe, die Einzelhandelsflächen im „Fachmarktzentrum“ abzulehnen:

Abwandern von Kaufkraft aus der Innenstadt und anderen Lagen

Die neu errichteten Geschäfte stehen im Wettbewerb mit dem Einzelhandel in der Innenstadt und in anderen Lagen Memmingens.

Ein von IKEA selbst beauftragtes Gutachten (Quelle 5) zu der im Dezember 2016 vorgestellten geänderten Planung erwartet, dass der Umsatz des „Fachmarktzentrums“ außerhalb des Möbelsegments zu fast 70 % (genau: 69,91 %) aus bestehenden Einzelhandelsgeschäften aus Memmingen und umliegenden Städten und Gemeinden verlagert wird, aus einem Bereich, der ungefähr durch folgende Orte begrenzt wird:

Kirchberg an der Iller, Rot an der Rot, Bad Wurzach, Leutkirch, Bad Grönenbach, Ronsberg, Bad Wörishofen, Türkheim, Ettringen, Kirchheim, Kettershausen.

Das „Fachmarktzentrum“ zieht also Kaufkraft aus der Innenstadt und von sonstigen Einzelhandelsunternehmen in Memmingen und in der Region ab.


Ein von IKEA beauftragtes Gutachten erwartet für die geänderte Konzeption folgende Verlagerungen von Jahresumsatz allein aus dem bestehenden Einzelhandel in Memmingen:

Sortierung nach Absolutumsatz:

Elektrowaren8,3 Mio. €21 %
Möbel, Küchen6,4 Mio. €13 - 14 %
Baumarktartikel / Badeinrichtung4,8 Mio. €24 - 25 %
Bekleidung3,2 Mio. €4 - 5 %
Gartenbedarf2,3 Mio. €13 %
Drogeriewaren2,3 Mio. €8 - 9 %
Hausrat, Glas / Porzellan / Keramik, Kunst1,7 Mio. €7 - 8 %
Sport- und Campingartikel, Fahrräder1,4 Mio. €8 - 9 %
Leuchten und Zubehör1,2 Mio. €15 %
Tiernahrung / zoologischer Bedarf1,1 Mio. €29 - 30 %
Heimtextilien, Bettwäsche1,0 Mio. €11 %
Teppiche / Bodenbeläge / Farben / Lacke700.000 €13 - 14 %
Schuhe700.000 €9 - 10 %
Papier- / Schreibwaren500.000 €7 - 8 %
Spielwaren300.000 €6 - 7 %
Baby-, Kinderartikel100.000 - 200.000 €8 - 9 %

Sortierung nach Anteil am gesamten Handel:

Tiernahrung / zoologischer Bedarf1,1 Mio. €29 - 30 %
Baumarktartikel / Badeinrichtung4,8 Mio. €24 - 25 %
Elektrowaren8,3 Mio. €21 %
Leuchten und Zubehör1,2 Mio. €15 %
Möbel, Küchen6,4 Mio. €13 - 14 %
Teppiche / Bodenbeläge / Farben / Lacke700.000 €13 - 14 %
Gartenbedarf2,3 Mio. €13 %
Heimtextilien, Bettwäsche1,0 Mio. €11 %
Schuhe700.000 €9 - 10 %
Drogeriewaren2,3 Mio. €8 - 9 %
Sport- und Campingartikel, Fahrräder1,4 Mio. €8 - 9 %
Baby-, Kinderartikel100.000 - 200.000 €8 - 9 %
Hausrat, Glas / Porzellan / Keramik, Kunst1,7 Mio. €7 - 8 %
Papier- / Schreibwaren500.000 €7 - 8 %
Spielwaren300.000 €6 - 7 %
Bekleidung3,2 Mio. €4 - 5 %

Die angegebenen Prozentwerte beziehen sich auf den verlagerten Anteil aus dem Umsatz des bestehenden Einzelhandels in Memmingen. Zu beachten ist, dass der Prozentwert offenbar nicht allein auf die Innenstadt, sondern auf sämtliche Memminger Geschäfte bezogen ist.
Die Prozentzahlen dürften Laien größtenteils gering und harmlos erscheinen.


Die Ertragslage im Einzelhandel ist jedoch in manchen Unternehmen nicht sehr komfortabel und hohe Mieten und steigende Nebenkosten erschweren es, auf ein gutes wirtschaftliches Ergebnis zu kommen. Der zunehmende Anteil des Internethandels führte in den letzten Jahren zu Umsatzrückgängen und es ist zu erwarten, dass sich diese Entwicklung noch fortsetzt.
Auch die zahlreichen Ladenleerstände in der Innenstadt sprechen eine deutliche Sprache.

Eine zusätzliche Schwächung der innerstädtischen Kundenfrequenz durch ein Einkaufszentrum bei IKEA könnte daher für manche Unternehmen ernste Folgen haben.


Im Bereich Schuhe ist festzuhalten, dass die im „Fachmarktzentrum“ vorgesehene Verkaufsfläche ohne Berücksichtigung der Sportschuhe im Sportmarkt bereits etwa 30 % der gesamten innerstädtischen Verkaufsfläche in diesem Segment beträgt.
Im Bereich Bekleidung ist der relativ geringe Prozentwert vermutlich auch auf das recht große bestehende Angebot in diesem Bereich in Memmingen zurückzuführen. Das GMA-Gutachten zur ursprünglichen Planung führt aus: „Aufgrund des aktuell recht guten Angebotes im Bekleidungssektor in der Innenstadt mit einer Vielzahl von Textilkaufhäusern, dem Warenhaus Karstadt und einer Reihe von klein- bis mittelflächigen Filialisten und inhabergeführten Fachgeschäften wird keine zweistellige Umverteilungsquote erreicht.“ (Quelle 1 Seite 58)


Im Übrigen nehmen Rechtsprechung und Verwaltungspraxis eine Umverteilung von 10 % häufig bereits als Schwellenwert für städtebauliche und versorgungsstrukturelle Beeinträchtigungen an (Quelle 1 Seite 57).

Das von IKEA beauftragte Gutachten zur ursprünglichen Konzeption stellt fest:

„Aus gutachterlicher Sicht ist zu ergänzen, dass schon bei Umverteilungsquoten von unter 10 % städtebauliche Beeinträchtigungen eintreten können, wenn z. B. die Schwächung wesentlicher Magnetbetriebe eines zentralen Versorgungsbereichs zu prognostizieren ist.“ (Quelle 1 Seite 57)

„In einer Reihe von Sortimenten liegen Umverteilungswirkungen gegenüber der Memminger Innenstadt in kritischen Bereichen zwischen ca. 8 und 13 %.“ (Quelle 1 Seite 58)

„Die Ansiedlung von Fachmärkten mit typisch zentrenrelevanten Kernsortimenten [ist] bedenklich.“ „Grundsätzlich kann das Vorhaben IKEA und Fachmärkte Memmingen negative Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich Innenstadt in Memmingen ausüben.“ (Quelle 1 Seite 65)


Alle diese Zahlen sind noch vor dem Hintergrund zu betrachten, dass das Gutachten von IKEA beauftragt wurde.


Besonders schwer dürften – neben den Sparten Kleidung und Sport – die Fahrradhändler betroffen sein.

In dem geplanten „Sportfachmarkt“ sind nach der geänderten Planung immer noch 500 m² ausschließlich für Fahrräder vorgesehen.

Die lokalen Fahrradhändler haben sich bisher vielfältig in der Werbegemeinschaft und bei sonstigen Sponsoringaktionen engagiert. Es ist nicht zu erwarten, dass die Filiale einer bundesweiten Handelskette dies in gleicher Weise tun wird.

Das Gutachten der GMA im Auftrag von IKEA zur ursprünglichen Konzeption erwartet: „[Es] werden (…) direkte Wettbewerbswirkungen auf die textillastigen Anbieter der Innenstadt erfolgen und auch die ansässigen Fahrradanbieter werden deutliche Wettbewerbswirkungen zu spüren haben.“ (Quelle 1 Seite 64)

Unglücklicherweise sieht das Gutachten der GMA als „Lösungsweg“ zur Vermeidung eines zu hohen Anteils kleinteiligen Sportsortiments in dem „Sportfachmarkt“ gerade vor, es solle ein „Schwerpunkt bei Sportgroßgeräten und Fahrrädern (…) verbindlich fixiert“ werden (Quelle 1 Seite 74).


Unternehmen außerhalb der Innenstadt erfahren keinen besonderen Schutz. Das Gutachten der GMA erläutert:
„Wettbewerbswirkungen gegenüber dezentralen Standorten [führen] selbst bei möglichen Betriebsaufgaben nicht zu negativen städtebaulichen Auswirkungen, da solche Standorte keinem baurechtlichen Schutzbedarf unterliegen.“ (Quelle 1 Seite 57)


Verlust von Arbeitsplätzen

Sinken Umsatz und Gewinn der Memminger Einzelhandelsunternehmen, sind diese ggf. gezwungen, Mitarbeiter zu entlassen.

Dies steht den versprochenen Arbeitsplätzen im IKEA-Areal gegenüber.

IKEA verspricht nach der neuen Planung insgesamt 300 neue Arbeitsplätze in dem Areal. Dabei sind jedoch auch Teilzeitstellen mitgerechnet. IKEA antwortete auf eine Anfrage im „IKEA Bürgerforum“ (Quelle 4) zur ursprünglichen Planung: „Die genannten Zahlen beziehen sich ausschließlich auf voll sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze, in einem ausgewogenen Verhältnis von Voll- und Teilzeitarbeitsplätzen. Von den 350 Stellen entfallen rund 150 auf das Einrichtungshaus und 200 auf die Fachmärkte.“


Leerstände und Wertverlust von Immobilien

Im Rahmen der geplanten Ansiedlung wird massiv zusätzliche Verkaufsfläche geschaffen.

Memmingen verfügt derzeit bereits über 4,2 m² Verkaufsfläche je Einwohner.

In Ulm sind es nur 3,05 m², der Bundesdurchschnitt liegt bei 1,3 m².

Durch die Ansiedlung von IKEA und „Fachmarktzentrum“ erhöht sich die Verkaufsfläche je Einwohner in Memmingen nochmals deutlich.

Das Überangebot an Fläche bringt die Gefahr mit sich, dass manche Objekte nicht mehr vermietet werden können. Die Ertragslage bei Vermietungen verschlechtert sich.

Für Eigentümer von Geschäftsräumen sowohl in der Innenstadt als auch im Memminger Norden könnte es durch die Konkurrenz des „Fachmarktzentrums“ schwieriger werden, Mieter für ihre Objekte zu finden.


Die Innenstadt wird von dem Projekt voraussichtlich vor Allem durch den Abzug von Kaufkraft und ein mögliches Sterben von Geschäften betroffen sein.
Die Einzelhandelsflächen im Memminger Norden stehen in unmittelbarer Konkurrenz zu den bei IKEA geschaffenen Flächen.


Eine Konkurrenz zwischen den Textil- und Schuhanbietern im Memminger Norden und den Anbietern im „Fachmarktzentrum“ liegt auf der Hand.


Auswirkungen auf das „Bahnhofsareal“

Für das „Bahnhofsareal“ in der Memminger Innenstadt wurden bereits Architektenwettbewerbe durchgeführt und Investoren gesucht.
Der Fortschritt dieses Projekts wird durch die IKEA-Planungen gefährdet, weil mögliche Investoren eine Konkurrenz durch im „Fachmarktzentrum“ geschaffenen Einzelhandelsflächen mit Sorge sehen.


Das Ende der „Memminger Liste“

Der Memminger Stadtrat hat 2007 zum Schutz der Innenstadt eine Liste von Sortimenten beschlossen, die nur noch in der Kernstadt, aber nicht mehr auf der „Grünen Wiese“ neu angesiedelt werden dürfen.
Diese Entscheidung hat nach allgemeiner Wahrnehmung die Entwicklung der Altstadt sehr positiv beeinflusst.


Würden die im „Fachmarktzentrum“ geplanten Flächen genehmigt, würde von dieser Regel abgewichen.
Es stellt sich die Frage, mit welcher Begründung dann dem nächsten Anbieter, der solche Sortimente auf der „Grünen Wiese“ ansiedeln möchte, dies untersagt werden soll oder ob ab sofort die „Memminger Liste“ hinfällig ist mit allen absehbaren Konsequenzen für die Innenstadt.


Es sei daran erinnert, dass einem Sportfachgeschäft im Jahr 2007 das Aussiedeln auf die „Grüne Wiese“ untersagt wurde.
Es wollte eine Fläche von 850 m² umsiedeln. Nun ist der geplante Sport- und Fahrradfachmarkt 2.000 m² groß und beinhaltet 950 m² allein für Sportbekleidung, Sportschuhe und kleinteilige Sportartikel.


Die erste Auswirkungsanalyse im Auftrag von IKEA stellt zum geplanten Standort fest: „Als klar autokundenorientierter Standort ist er nach Einzelhandelskonzept Memmingen somit nicht für zentrenrelevante Sortimente vorgesehen.“ (Quelle 1 Seite 17)


Die „Memminger Liste“

Um den Handel in der Altstadt zu schützen, hat der Stadtrat 2007 einstimmig eine „Memminger Liste“ beschlossen, in der festgelegt ist, was nur noch im Zentrum verkauft werden darf.

Innenstadt
Anbieter folgender Waren dürfen sich seit 2007 nur noch in der Innenstadt ansiedeln:

  • Drogerie-Artikel, Kosmetika
  • Schnittblumen
  • Spielwaren und Bastelartikel
  • Papier- und Schreibwaren, Schulbedarf, Zeitschriften, Bücher
  • Oberbekleidung, Wäsche, Wolle, Stoffe, sonstige Textilien
  • Schuhe und Lederwaren
  • Sportartikel inklusive Bekleidung (Ausnahmen im Sportbereich sind aber Großgeräte und Fahrräder)
  • Glas, Porzellan, Keramik
  • Uhren und Schmuck
  • Fotogeräte und Videokameras
  • Brillen
  • Unterhaltungselektronik, Ton- und Bildträger
Grüne Wiese
Diese Waren können auch außerhalb des Zentrums verkauft werden:

  • Elektrogroßgeräte, Herde, Öfen
  • Möbel und Kücheneinrichtungen
  • Baustoffe und Werkzeuge
  • Rolläden und Markisen
  • Bauelemente wie Fenster und Türen
  • Pflanzen und Gartenartikel
  • Camping-Produkte
  • Motorräder, Rasenmäher, Kfz-Zubehör
  • Kinderwagen
  • Tiere und Tiernahrung

Der vorstehende Absatz ist entnommen der Memminger Zeitung vom 25. Mai 2016. Veröffentlicht mit freundlicher Genehmigung der Memminger Zeitung.


Dass die Innenstadt von der Ansiedlung nennenswert durch zusätzliche Besucher profitiert, ist ein Märchen

Die Internetseite der Stadt Memmingen zum Projekt „IKEA“ (Quelle 3) berichtet: „IKEA-Studien zeigen, dass bis zu 30 Prozent der IKEA Kunden den Möbelhausbesuch mit einem Besuch der Innenstadt verbinden.“

An anderer Stelle derselben Seite steht: „Ziel könnte beispielsweise sein, mindestens 15 Prozent der IKEA-Kunden in die Innenstadt zu bekommen.“

Man beachte das „bis zu“! Diese Zahlen sind völlig unzutreffend für Memmingen.

Vermutlich wurden hier Erfahrungen von IKEA-Märkten zugrunde gelegt, die einerseits nicht mit einem „Fachmarktzentrum“ verbunden sind und sich andererseits in enger räumlicher Nähe zu anderen zentralen Einkaufslagen befinden.


Nach einer mehrstündigen Shoppingtour bei IKEA werden die wenigsten Besucher die Energie aufbringen, auch noch die drei Kilometer entfernte und nicht ganz leicht zu erreichende Innenstadt aufzusuchen.

Wegen der günstigen Lage am Autobahnkreuz werden die allermeisten unmittelbar die Heimreise antreten.

Umgekehrt bietet das „Fachmarktzentrum“ auf 31.000 Quadratmetern alles für den Wochenendeinkauf. Die Konzeption des Zentrums zielt auf eine hohe Verweildauer. Was die Besucher hier gekauft haben, suchen sie nicht mehr im örtlichen Einzelhandel.


Realistisch dürfte allenfalls ein Anteil von etwa 3-5 % der Innenstadtbesucher an allen IKEA-Kunden sein.

Bei 3 % aus den – von IKEA angenommenen – 2,5 Millionen Kunden jährlich sind dies 250 Personen pro Tag.

Zum Vergleich: Die Errechnung des Durchschnitts aus der Zählung der Passanten in der Memminger Innenstadt durch das Büro Dr. Arnd Jenne Beratung im September 2009 ergibt etwa 7.200 Passanten in der Memminger Innenstadt. Darauf bezogen entsprechen die 250 Personen gut 3 Prozent.


Umgekehrt bietet das „Fachmarktzentrum“ auf über 22.000 Quadratmetern alles für den Wochenendeinkauf. Die Konzeption des Zentrums zielt auf eine hohe Verweildauer.
Was die Besucher hier gekauft haben, suchen sie nicht mehr im örtlichen Einzelhandel.


Gefahr der Umwidmung von Flächen

Die Nutzung von 9.000 Quadratmetern des „Fachmarktzentrums“ für einen Baumarkt wird zwar zunächst in einem städtebaulichen Vertrag zwischen der Stadt Memmingen und IKEA vereinbart.
Sollte der bisherige Pächter oder Mieter einer bestimmten Fläche allerdings sein Geschäft aufgeben oder verlagern, kann leicht die Situation eintreten, dass einer Umwidmung der Flächen für andere Sortimente zugestimmt wird, um einen Leerstand zu vermeiden.